消基會：房價應改採室內面積計算

消基會：房價應改採室內面積計算
【資料來源：The Liberty Times 2009/09/25】
圓了買屋夢想，卻被建商灌虛坪、剝了好幾層皮嗎？
現行買屋，「屋簷」及「雨遮」全納入登記範圍，連主建物牆壁厚度也計入室內面積。消基會昨呼籲，內政部營建署及地政司應讓房屋登記面積改採室內面積計價。昨日營建署、地政司都指出，正透過修法，逐步改善中。
預售屋誤差找補明年實施
行政院消保會昨則完成內政部「預售屋買賣契約書範本暨其應記載及不得記載事項（草案）」，針對預售屋買賣常發生爭議，通過誤差找補、賣方廣告義務及產權轉讓等新規定，待內政部公告，最快明年實施。
不過消保會法制組組長邱惠美坦言，定型化契約仍然無法解決虛坪及房價不合理爭議，就消費者立場，應以「用得到、摸得著」的部分計價。
內政部長江宜樺日前曾表示，預計半年內提案修法，要求建商在售屋標價時，把實際居住的「主建物」，和無居住機能的「附屬建物」（雨遮、屋簷）及「公共設施」（電梯、樓梯）面積各別標示，並按建造成本詳列價格。
分別計價 難阻虛坪浮濫
消基會秘書長吳家誠指出，「分別計價」只是形式分配價格，無法解決虛坪浮濫問題，登記面積與建管執照面積應採同一計算標準，且房屋買賣僅能依室內面積計價，非室內面積不應收費。
「公寓大廈管理條例」第七條限制「公寓大廈主要樑柱、承重牆壁等」為共用部分，不得為專用範圍；但五十六條規定，測量面積以牆壁外緣為界，牆壁厚度及樑柱計入主建物面積，兩條規定互有衝突，讓建商增加虛坪。
消基會房屋委員會委員林旺根指出，應該修法廢除第五十六條，參考日本以「牆壁內緣」為主建物的計算方式；或按「建築技術規則」規定，以建築物外牆中心線為準。
地政司不動產交易科科長李鶯珠表示，國內過去沒有特別分開公共設施、附屬建物與主建物計價，在買賣契約書上也沒有明確的比例提示，的確產生紛爭，但正透過相關法令修訂改善。
至於主建物牆壁厚度計入室內面積，地政司表示，未來需要位階較高的「公寓大廈管理條例」先修改，「地籍測量實施規則」才能改。營建署表示，近期會修法把這項規定刪掉，讓未來房屋測量登記回歸地政相關法規。
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，過去政府對於房產交易資訊透明化的努力不夠，此次修法是該走方向，但若執行時間點劃分不夠明確，極可能造成買賣雙方重大爭議，該項契約範本也應追溯至已申請建照的建案，否則會產生公平性問題。
此外，實務上，新規範如何與仲介市場接軌？中古屋的適用性等細節，都應有更完整的配套作法。

元智不動產公司未告知購屋人斡旋金與內政部版「要約書」之區別及其替代關係罰20萬元

元智不動產公司未告知購屋人斡旋金與內政部版「要約書」之區別及其替代關係罰20萬元
【資料來源：公平交易委員會 2009/09/23】
行政院公平交易委員會於本（23）日第933次委員會議決議，元智不動產仲介經紀有限公司（下稱元智不動產公司）於房屋仲介交易過程，未告知購屋人斡旋金與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，隱瞞重要交易資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第24條規定，依同法第41條規定，命其自處分書送達之次日起，立即停止該違法行為，並處新臺幣20萬元罰鍰。
公平交易委員會表示，房屋仲介交易過程中，購屋人較不動產經紀業者在交易相關資訊明顯處於弱勢地位，而不動產經紀業者往往利用優勢地位收取斡旋金，卻未盡充分揭露資訊之義務，為杜絕爭議，該會訂有「行政院公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明」，明定不動產經紀業者在向購屋人提出斡旋金要求時，應同時告知其得選擇內政部版「要約書」，宜以另份書面告知購屋人該二者之區別及其替代關係，並經購屋人簽名確認，以釐清不動產經紀業者之告知義務，否則將有違反公平交易法第24條規定之虞。
據公平交易委員會調查，元智不動產公司於本案房屋仲介交易過程，未依坊間通常之仲介交易過程，由購屋人簽訂要約書或不動產買賣意願書（即所謂斡旋金）委託仲介交易成功後，再行簽訂買賣契約書，而係買賣雙方先行簽訂不動產買賣契約書，再提供要約書供購屋人補簽，不符前開規範說明之規範意旨。不動產經紀業者應於房屋仲介過程時，告知購屋人斡旋金與要約書之區別及替代關係，待購屋人作出選擇後，始與賣方進行議價，雙方合意後再簽訂不動產買賣契約書。本案元智不動產公司雖稱接受檢舉人委託居間仲介前，以口頭說明不動產買賣意願書與要約書之區別與替代關係，惟尚無法提供書面資料佐證已盡告知義務；且係與賣方簽訂不動產買賣契約書後，才補簽要約書及買方給付服務費承諾書，惟該二文件亦無法證明檢舉人於委託仲介及簽訂不動產買賣契約書前，已知悉斡旋金與要約書之區別及替代關係，故元智不動產公司憑藉交易資訊之優勢地位，未充分揭露重要交易資訊，構成足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第24條規定。
公平交易委員會經審酌元智不動產公司的違法動機、危害程度、違法情節、營業規模及違法後態度等情狀，依公平交易法第41條前段規定，作成前開處分。

安欣不動產公司未告知購屋人斡旋金與內政部版「要約書」之區別及其替代關係罰15萬元

安欣不動產公司未告知購屋人斡旋金與內政部版「要約書」之區別及其替代關係罰15萬元
【資料來源：公平交易委員會 2009/09/23】
行政院公平交易委員會於本（23）日第933次委員會議決議，安欣不動產股份有限公司（下稱安欣不動產公司）於從事房屋仲介交易，提出斡旋金要求時，未告知購屋人斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第24條規定，依同法第41條規定，命其自處分書送達之次日起，立即停止該違法行為，並處新臺幣15萬元罰鍰。
公平交易委員會表示，房屋仲介交易過程中，購屋人較不動產經紀業者在交易相關資訊明顯處於弱勢地位，而不動產經紀業者往往利用優勢地位收取斡旋金，卻未盡充分揭露資訊之義務，為杜絕爭議，該會訂有「行政院公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明」，明定不動產經紀業者在向購屋人提出斡旋金要求時，應同時告知其得選擇內政部版「要約書」，宜以另份書面告知購屋人該二者之區別及其替代關係，並經購屋人簽名確認，以釐清不動產經紀業者之告知義務，否則將有違反公平交易法第24條規定之虞。
據公平交易委員會調查，安欣不動產公司於房屋仲介交易時提供予購屋人之「不動產購買意願書」，除約定以「斡旋金」方式進行居間仲介及買賣雙方之權利義務事項外，尚無揭示購屋人亦得選擇內政部版「要約書」相關文字表示，亦無斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係等說明內容，且該公司亦無法提供已充分告知前項資訊之具體事證，已構成隱匿重要交易資訊情事。至該公司陳稱其業務員已口頭告知檢舉人得選擇內政部版「要約書」，及檢舉人因急於儘速完成交易而選擇簽定「不動產購買意願書」等，尚無法據此免除業者所應踐行之告知義務，該公司未充分揭露重要交易資訊，構成足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第24條規定。
公平交易委員會經審酌安欣不動產公司的違法動機、危害程度、違法情節、營業規模及違法後態度等情狀，依公平交易法第41條前段規定，作成前開處分。

房屋灌虛坪 最快年底約束

房屋灌虛坪 最快年底約束
【資料來源：The Liberty Times 2009/09/14】
房屋灌虛坪 最快年底約束 附屬建物、公設將分別計價
監察院針對房屋買賣虛坪嚴重灌水問題，日前糾正內政部怠惰修法，內政部已將「預售屋買賣契約書範本暨其應記載事項」修正案，送交行政院消保會審議，如果審議確定，就會循程序公告，由於不必修法，最快今年底就可實施。地政司土地登記科科長張燕燕表示，未來建商銷售預售屋，將把主建物、附屬建物、共同使用部分分別計價，可望使得房屋測量登記更合理化，減少買賣糾紛。
高雄建商公會昨日也召開會議，力挺當前雨遮、花台、屋簷不計入樓地板面積模式的作法，同時與中北部建築業界串聯爭取權益。
監察院本月三日糾正內政部，指內政部怠惰修法，讓國內現行買賣交易房屋虛坪比明顯增加，放任建築法規不斷放寬不計入容積項目，且地政法令也配合修正予以測量登記，造成許多附屬建物、公共設施灌入坪數計算，增加消費者負擔，這種建物登記面積多於建管執照面積的不合理現象，讓建商有「灌虛坪」機會，因此要求內政部改善。
內政部已將「預售屋買賣契約書範本暨其應記載事項」修正案，送交行政院消保會審議，行政院消保會法制組組長邱惠美表示，消保會目前正在審議針對誤差找補、賣方廣告義務及產權轉讓等修正內容。邱惠美說，預售屋坪數問題攸關民眾一輩子住的權利，中南部縣市可能還好，但是台北都會區域寸土寸金，如果建商把每戶預售屋都少了一％的空間，整批住宅若有一百戶，建商就佔了太大便宜。對於已送到消保會的修正案，消保會每月都會有委員會議，將盡快通過以保障民眾權益。
建商派員表達意見爭取權益
內政部昨日並開會與業界溝通意見，全台各建商公會與建商公會全聯會認為事態嚴重，也紛紛派員與會表達意見，打算爭取業者應有權益。
高雄市建商公會為整合業界意見，昨日也召開法規會議，會中近三十位會員建商一致同意，由該公會彙整現行法令施行正當理由與公設分攤計算標準，向內政部提供參考意見，以維持現行作法不變。
高市建商公會法規會主委張永義表示，當前陽台登記方式，買賣雙方較無爭議，至於雨遮、屋簷與停車空間等登記問題，政府修法時也應考量綠建築設計潮流與都市景觀美化等實際需求，不應一味修法限制業者的設計創思表現。至於售價高低問題，則由市場機制決定，業者為求順銷，所謂「灌虛坪」的作法也會逐漸淘汰。

鮮芋仙加盟主 控總部坑殺

鮮芋仙加盟主 控總部坑殺
【資料來源：The Liberty Times 2009/09/08】
以販售仙草、芋圓和豆花等甜品聞名的「鮮芋仙」加盟總部休閒國聯集團，對外指稱「創業資金三百八十萬元起、單店每個月營業額可達二百萬元，投資六個月至十五個月可回本賺錢」。但是，今天卻有超過五十位鮮芋仙加盟主跳出來，指控休閒國聯集團假開放加盟店之名吸金，以高於市價的裝潢設備和原物料成本層層剝削加盟店，多數加盟店從開店至今都虧損連連，在三年合約期滿前不可能獲利，根本是做白工。
全台127門市 僅15家賺錢
鮮芋仙加盟主黃啟烈表示，鮮芋仙在二○○七年元月開出第一家直營店之後，當年九月就快速召募加盟主，由於店數開得太多，加上去年金融海嘯，消費市場緊縮，目前全台一百二十七家門市當中，真正有賺錢的只有十五家左右。
他說，尤其是去年八、九月以後才開幕的鮮芋仙加盟店，不但沒賺錢，還賠得很慘，多數加盟主當初以為一個月可以輕鬆賺十萬元，開店之後才發現，「一個月輕鬆賠十萬元」，這還不算裝潢、設備的折舊、攤提。
鮮芋仙台北武昌店加盟主張玉燕表示，她是去年二月加盟鮮芋仙加盟店，開店總投資金額達六百五十萬元，初期每個月營業額約一百四十萬元左右，從來沒有做過二百萬元的營業額。
今年景氣很差，加上車程十分鐘的商圈內，總共開了七家左右鮮芋仙分食業績，目前每個月營業額已腰斬至七十萬至八十萬元間，再扣除每個月二十七萬元的店租、六十多萬元的原物料和人事成本，以及水電等營業費用，每個月還要倒貼二、三十萬元。
總部供料 價格貴得離譜
去年十一月才加盟鮮芋仙的蘆洲加盟主施永華就表示，他從開店之始就陷入虧損，且以目前的營運狀況，在三年加盟合約期間內，絕無獲利的可能，主要是加盟總部供應的原物料價格貴得超不合理。
休閒國聯集團和加盟主簽約時，會要求加盟主得向總部採購原物料，只列了上百項商品名稱，卻隱匿商品的價格等重要交易訊息，加盟主開店之後，才發現總部供應的原物料成本平均較市價高出四至五成，甚至二至三倍，坑殺業者。
休閒國聯集團行銷總監李俊煌則駁斥加盟主的指控不實，強調該集團從來沒有跟加盟主保證投資多久會回本，加盟店多久會賺錢？要視加盟主自己經營用不用心，認為加盟店業績衰退，很大的因素是受到金融海嘯影響。
他說，目前鮮芋仙全台門市當中，表現中上的月營業額約落在一百二十萬至一百三十萬元，較差的約五十萬至六十萬元，總部去年已投入超過五千萬元的行銷預算刺激業績，希望協助加盟主趕快回本。
總部：保留法律追訴權
行銷企劃部總監李俊煌表示，對於加盟主任何違反合約的行為，及任何不實指控造謠，以致傷害總部商譽及消費者權益，總部都將保留法律追訴權，以正視聽。
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鮮芋仙藏「四高」陷阱 月營收150萬 仍作白工
「人潮等於錢潮」破功
「人潮等於錢潮」，這樣的商業邏輯套在鮮芋仙加盟店的身上恐怕要破功了。
鮮芋仙加盟主黃啟烈表示，常常有很多消費者不相信經營鮮芋仙會不賺錢，理由是每次到鮮芋仙買甜品常常要排隊，他說，鮮芋仙光鮮外衣下其實是潛藏著「四高」的經營陷阱。
一、開店投資成本高：
加盟主張佑光表示，鮮芋仙對外打出的廣告都是創業資金三百八十萬元起，實際加盟後，發現冷氣、機車、電腦等，很多設備都還要再自掏腰包，加一加投資額就超過五百萬元，甚至有人高達六、七百萬元。
他們自行找外面的裝潢和設備商估價後，發現鮮芋仙總部裝潢設備費用高於市價，推估鮮芋仙加盟總部開設一家加盟店，單是在裝潢設備部份就可現賺約二百萬元。而且，投入五百萬元資金，以鮮芋仙簽訂的加盟合約三年推估，相當於每個月單是設備折舊攤提就高達約十四萬元。
二、店租高：
黃啟烈說，鮮芋仙總部要求加盟主店租十五萬元以上的店面才能開店；店面租好之後，還要準備第一個月租金、二至三個月店租押金，以店租二十萬元推估，至少要再準備六十萬至八十萬元的現金，這些額外增加的資金都是當初簽約時看不到的成本。
三、原物料成本高：
黃啟烈說，總公司供應給加盟店的原物料，是透過大量採購議價的，但賣給加盟店的成本平均還較市價高出四至五成，總部又要賺一手。
四、人事成本高：
鮮芋仙目前的店面都有座位，很多產品都需要人員現場製作和服務，平均一家店要聘僱七至八名員工，人事成本高占營業額二成以上。
除此之外，有別於外帶式飲料店不必開發票，鮮芋仙目前內座式店面都要開發票，稅金也比外帶式飲料高。
張佑光自行結算去年五月至十二月的損益，營業額總共約一千二百一十五萬元，相當於每個月營業額超過一百五十萬元，這樣的業績，在鮮芋仙所有加盟店當中，算是名列前茅的，還是面臨虧損壓力。
他說，每個月扣除約三十四萬元的工資、十九萬元的店租、七十一萬元的原物料、二十三萬元的水電等營業費用，平均每個月淨利不到四萬元，若再加上每個月高達十六．六萬元的設備折舊攤提金額，每個月實際上是虧損超過十二萬元。
今年受到不景氣影響，一至四月平均月營業額已經衰退到八十萬元以下，五、六月也出現旺季不旺的現象，月營業額勉強回升到一百萬元以上，真的很辛苦。

放任建商灌虛坪 內政部遭糾正

【資料來源：The Liberty Times 2009/09/04】
放任建商灌虛坪 內政部遭糾正
買78坪大廈豪宅 室內實坪僅42坪
「買七十八坪的大廈豪宅，但實際室內面積卻僅四十二坪」。監委程仁宏、劉玉山調查發現，內政部放任建築法規不斷放寬，造成許多附屬建物以及公共設施灌入坪數計算，且現行房屋交易的建物登記面積，也與建管執照面積不一，給予建商灌虛坪的機會，內政部怠惰修法，放任民眾權益受損，對內政部提出糾正。
監委批怠惰修法 內政部：虛心檢討
對此，內政部地政司司長羅光宗表示：「會虛心檢討。」內政部正研議修改地籍測量實施規則，陽台、雨遮、主要樑柱、承重牆測繪，需記入竣工平面圖，才可以附屬建物辦理測量，減少房屋交易虛坪問題發生。
程仁宏表示，不少建商增設非實用性的附屬建物、公共設施，經地政機關測量登記後，增加民眾購屋負擔。台北市房價寸土寸金，雨遮與陽台列入坪數計算，消費者每天抬頭往窗外一看，就像賓士車停在陽台與雨遮上，「這合理嗎？」
程仁宏也批評，現行法規預售屋面積誤差在一％內，買賣雙方不找補的規範看似公平，但實務上「作莊」的是建商，受害民眾遠比建商多。
地政司表示，內政部已於今年七月間召開會議研修地籍測量實施規則，檢討附屬建物測量登記之項目，及修正預售屋買賣契約書範本暨其應記載事項，將主建物、附屬建物、共同使用部分分別計價，並刪除依訂誤差範圍免找補等規定，待相關程序完備後，當能使測量登記合理化、交易價格資訊更加公開透明。
監委劉玉山質疑，消費者購屋存在著「資訊不對稱」的問題，像是住戶明明沒有購買停車位，卻被迫分擔停車場車道的共同持有部分，且公設比計算有分不同基準的多種方式，消費者無從得知公共設施坪數的分配是否妥善。
華固建設總經理洪嘉昇則認為，建商在買賣交易合約都清楚標明主建物坪數、附屬建物坪數、公設如何，沒有所謂的資訊不對稱，當買賣雙方把交易內容講清楚後，剩下就是由市場機制決定的價格。
前地政士公會全國聯合會理事長陳銘福表示，建物登記法規行之有年，以監委指建物登記面積與建管執照面積不統一、給建商灌水機會為例，建物登記面積將產權登記到牆外，建管執照面積則是登記到牆心，但目前全台有八百萬棟房屋產權都登記到牆外，未來若修法統一將產權登記到牆心，市場制度反而被打亂。
灌虛坪 北部多陽台雨遮 南部多車道
據行政院消保會與內政部統計，國內消費糾紛案件，以建築糾紛為最多，其中有關房屋交易時，虛坪認知差距，經常成為買賣雙方糾紛導火線，已有藍營三十餘位立委連署提案，打算針對虛坪問題修法檢討。
以陽台、屋簷或雨遮等虛坪灌水的項目，大多是北部建商作法，南部建商虛坪灌水的項目主要在地下室車位或車道，因南北房價差距大，台北市的豪宅，一坪虛坪就會讓購屋者花費一百萬元以上。

5千萬賣屋沒賣地 信義房屋判賠2千萬

【資料來源：The Liberty Times 2009/09/04】
5千萬賣屋沒賣地 信義房屋判賠2千萬
原屋主也負瑕疵擔保責任 共同賠償
幸福人壽董事長夫人張淑絹透過信義房屋花五千萬買屋，登記在友人中國文筆公司董事謝順池名下，但竟只買到屋殼，沒買到屋地，每月還得另付兩萬四千元地租。台北地院審理認為，賣方王清池、王素娥隱瞞屋況，信義房屋也未盡調查之責，判王某及信義房屋共同賠償張淑絹兩千萬元。
信義：土地持分雙方皆知 將會上訴
信義房屋客戶暨法律服務部執行協理張旭表示，當初買賣雙方都知道土地持分只有四分之一，持分不足是事實，但雙方約定一樓用買賣、二樓用贈與的方式，在地政上仍然可以買賣過戶，整個交易過程並沒有瑕疵。本次法院的見解，明顯與現行狀況不符，信義房屋會再上訴。
張淑絹目前人在國外，她透過律師陳明宗強調，希望賣方及信義房屋拿出誠意來解決，本案受損金額不只兩千萬，若對方上訴，她將再追討差額。
張淑絹目前經營中國「東方明珠飯店」，不過，幸福人壽董事長鄧文聰昨天對太太的官司表示很驚訝，他只知道太太平常喜歡到處買房子，買房子買到有糾紛，他完全不知情。
九十五年間張淑絹透過信義房屋，向王清池、王素娥購得位於台北市基隆路二段通化夜市旁一棟四層房屋的一、二樓黃金店面，每層六十七坪，並以謝順池名義登記，目前租給西堤牛排營業，每月租金十六萬五千元。
張淑絹認為，她取得兩層房屋，也應取得一半的土地，但一樓竟無「對應土地」，只買到房殼，沒買到房地，她主張，此屋明顯有瑕疵，但賣方故意不告知，信義房屋也未調查清楚。
台北地院審理認為，張女買的土地無對應土地，房屋有瑕疵，賣方王某應負瑕疵擔保之責，至於雙方原本的和解也屬錯誤而予以撤銷。判決書指出，信義房屋執房仲業牛耳，卻沒有踐行調查程序，未盡善良管理人的注意義務，造成張女損失三千餘萬，張女僅求償兩千萬，故法院全數判准。