【不動産經紀業交易消費糾紛態樣與行為之研究】~蔡幸家、陳淑美、邱珮綺~中華民國住宅學會~2014-01-11

【不動産經紀業交易消費糾紛態樣與行為之研究】~蔡幸家、陳淑美、邱珮綺~中華民國住宅學會~2014-01-11

Who is absent?

Who is absent?

Photo by Singer @ Luxury Villa, Cheng Ching Lake

全台首例工業住宅扶正，代價1.5億

全台首例工業住宅扶正，代價1.5億
【資料來源：2013/11/25 中國時報】

全台首件工業住宅變更正式成案！新北市泰山區長群工業住宅，今年初完工並提出變更，經新北市府、內政部要求「懲罰性回饋」，將代金從9249萬元，拉高到1億5432萬元，近期將送內政部都委會審議，為全國數百件妾身未明的工業住宅，立下變更標準。

新北市城鄉局副局長邱敬斌指出，民國97年後，新北共列管108件的工業住宅，其中32件違規當住宅使用，依法沒收保證金；其後，共有19案提出變更，但卡在回饋條件與市府後續作為，最後不了了之。

泰山區明志路3段的泰山長群工業住宅，基地面積約1288坪，歷經新北市3次都委會審議、內政部都委會4次小組會議，決定建商捐贈回饋1億5432萬元，作為變更為住宅區的條件。

邱敬斌表示，工業區變更為住宅區，依法必須捐贈37％土地回饋。以長群案為例，只計算地價，捐贈市價約為9249萬元；以工業區、住宅區的樓地板面積差價計算，捐贈金額可拉高到1億3214萬元，考量社會公平原則，業者還須另外繳納2240萬元。邱敬斌強調，輔導工業住宅合法會被攻擊圖利，但法律漏洞既然存在，應該要務實處理，必須想辦法圍堵杜絕，不再產生新的違法案件。對於舊案，可以透過「懲罰性回饋」方案，建立合法化機制，總不能放著不管。

新北市目前共有19案輔導變更的工業住宅，民國99年新莊悅群案（金莊悅泉），原本談定2億元回饋方案，但在內政部都委會中，因新北市並沒有「懲罰性回饋」方案，也沒杜絕工業違規的做法，因此被打回票。

至於中和元氣大鎮、樹林古鼎、淡水國揚案等3案，還卡在內政部都委會小組會議；其他14案，連新北市都委會都無法過關，更不用說送交內政部審議。

友盛建設有限公司銷售屏東縣「棕櫚泉」建案廣告不實罰80萬元

友盛建設有限公司銷售屏東縣「棕櫚泉」建案廣告不實罰80萬元
【資料來源：公平交易委員會 2013/11/20】

公平交易委員會（下稱公平會）於102年11月20日第1150次委員會議通過，友盛建設有限公司（下稱友盛建設）銷售「棕櫚泉」建案廣告，對於使用分區為乙種工業區之建案，使用一般住宅之用語及傢俱配置圖，就商品之用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項之規定，爰命其自處分書送達之次日起，立即停止前述違法行為，並處友盛建設新臺幣80萬元罰鍰。

公平會表示，友盛建設於廣告宣稱「新法式休閒莊園」、「社區警衛門禁管理」、「安全社區  確保居住品質單純寧靜」、「8重居家防護」、「6道園區安全系統」，並佐以住家設計之傢俱配製圖，實易使一般及相關大眾誤認系爭建案可合法供作一般住宅使用，並據此認知作成交易決定。友盛建設之後刊登之報紙廣告雖已移除「居家」兩字，惟經檢視廣告仍載有「懷念那段在鄉居生活的日子」、「和家人孩子陪伴一起成長的親密歲月」等文字，前揭文字予人印象仍與居家生活有所聯想，而未就實際屬店鋪及一般事務所用途有所表示，整體觀察仍易使人誤認得作住宅居家使用。

公平會復表示，系爭建案建造執照和使用執照，使用分區為乙種工業區，用途為店鋪及一般事務所。據屏東縣政府表示，倘該建築物於領得使用執照後擅自變更為一般住宅使用，則違反建築法第73條應依核定之使用類組使用規定，是該廣告宣稱可規畫作為一般住宅使用，顯與建管法規核定用途不符。復據屏東縣政府表示，按都市計畫法台灣省施行細則第18條第1項規定，因一般住宅不屬於公共服務設施、公用事業設施及一般商業設施，不得核准變更為供住宅使用，爰友盛建設廣告宣稱之用語及傢俱配置圖，足使一般大眾誤認系爭建案可規劃一般住宅為合法使用，核屬對商品之用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定。

Singer @ Bellagio, Las Vegas 2013

Singer @ Bellagio, Las Vegas 2013

Singer @ Bellagio, Las Vegas 2013

大睦建設公司於銷售新北市「菊池寬人文行館」建案廣告不實罰20萬元。

大睦建設公司於銷售新北市「菊池寬人文行館」建案廣告不實罰20萬元。
【資料來源：公平交易委員會 2013/11/05】

公平交易委員會（下稱公平會）於本（5）日第1148次委員會議通過，大睦建設股份有限公司(下稱大睦公司)於銷售「菊池寬人文行館」建案廣告宣稱格局「4~6房」，並將陽台、機電空間及屋突梯間位置標示為室內空間之一部分，就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，處新臺幣20萬元罰鍰。

公平會表示，大睦公司於樂屋網刊載「菊池寬人文行館」廣告，宣稱格局為「4~6房」，且格局圖中將1樓至3樓及夾層之陽台位置以虛線標示為客廳、夾層居室、主臥房及臥房等室內空間之一部分。綜觀案關廣告手冊之圖示及文字，易使消費者誤認可作為房間使用之空間至多有6房，虛線部分屬室內空間，可供客廳及臥室等用途合法使用。惟廣告宣稱之6房，係包含原核准竣工圖說之機電空間及屋突梯間，並以二次施工將陽台變更為室內空間，依新北市政府建管單位專業意見，系爭建物倘擅自拆除陽台外牆供作室內空間係屬「陽台違章建築」，而申請補正辦理增建執照時，應檢討建築面積及容積樓地板面積，若以基地內每棟建築物增建部分計算將超過法定容許值，故僅部分建築物得辦理增建執照；另地下一層及屋突一層倘作為居室使用，涉有未經核准擅自變更使用情事，且機電及梯間未計入容積地板面積，若欲補正，應辦理增建執照，且該空間須計入建築面積及容積樓地板面積並檢討相關法令，惟亦僅部分建築物得辦理增建執照，而未依原核准使用用途使用，涉及建築法令規定。

        公平會最後表示，按房屋銷售廣告所描述之建物用途情狀，為影響消費者交易與否決定因素之一，消費者據廣告內容僅認知於購屋後得依廣告揭示之用途使用，而難以知悉廣告所載之用途違反建管法規或無法補正之情事，則系爭廣告表示之內容與一般消費大眾之認知已有相當大之差距，足認大睦公司就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，已違反公平交易法第21條第1項規定。

有關9家民營電廠聯合行為案經日前行政院訴願會撤銷罰鍰部分，今重為適法之處分總計併處60億5,000萬元罰鍰

有關9家民營電廠聯合行為案經日前行政院訴願會撤銷罰鍰部分，今重為適法之處分總計併處60億5,000萬元罰鍰

【資料來源：公平交易委員會 2013/11/05】

公平交易委員會於102年11月5日第1148次委員會議通過，就該會於102年3月13日處分麥寮汽電股份有限公司（下稱麥寮）、和平電力股份有限公司（下稱和平）、長生電力股份有限公司（下稱長生）、新桃電力股份有限公司（下稱新桃）、嘉惠電力股份有限公司（下稱嘉惠）、森霸電力股份有限公司（下稱森霸）、星能電力股份有限公司（下稱星能）、國光電力股份有限公司（下稱國光）、星元電力股份有限公司（下稱星元）等9家民營電廠（IPP業者），以意思聯絡方式，聯合拒絕調整與台電公司之購售電費率，違反公平交易法第14條第1項本文規定乙案，經日前行政院撤銷罰鍰部分，重為適法之處分，分處麥寮新臺幣（下同）18億2,000萬元罰鍰、和平13億2,000萬元罰鍰、長生6億1,000萬元罰鍰、新桃5億5,000萬元罰鍰、森霸5億元罰鍰、星能4億元罰鍰、國光3億8,000萬元罰鍰、嘉惠3億7,000萬元罰鍰、星元1億元罰鍰，總計併處60億5,000萬元罰鍰。

公平會表示，先前調查發現9家民營電廠於97年8月迄101年10月間以意思聯絡方式，達成共同拒絕調降容量費率之合意，顯屬約束各民營電廠與台電公司自由調整價格之事業活動，違反公平交易法第14條規定之行為，爰予處分，並因本案屬情節重大案件，嚴重影響市場競爭秩序，該會爰依據100年11月25日修正實施之公平交易法第41條第2項提高罰鍰規定，經考量各民營電廠之市場地位、危害市場程度、已為損害之補救措施、各民營電廠營業額、配合調查態度等因素斟酌罰鍰額度，總計併處63億2,000萬元罰鍰。

公平會再表示，9家民營電廠不服該會之處分，向行政院提起訴願，行政院於102年9月12日作出訴願決定，對於該會就9家民營電廠為聯合行為之事實調查及認事用法予以肯認，卻對於罰鍰予以撤銷，主要理由有三：第一、公平交易法第41條第2項暨「情節重大案件之裁處罰鍰辦法」，是否兼具剝奪不法利得之性質，或僅係提高罰鍰上限之規定；第二、本案違法行為期間跨越新舊法時期，該提高罰鍰之法律效果是否為民營電廠所得預見可能，而得以分段斟酌罰鍰；第三、各民營電廠之可責性是否相同，應詳實依「情節重大案件之裁處罰鍰辦法」規定，計算各民營電廠可裁處罰鍰之基本數額，以及是否考量該會處分後，所有民營電廠已與台電公司換文修約等問題。

公平會進一步表示，針對行政院質疑部分，該會除了召開學者專家座談會釐清相關法律適用原則外，亦蒐集相關實務見解。對於公平交易法增訂第41條第2項暨「情節重大案件之裁處罰鍰辦法」之性質問題，依據立法理由，乃考量獨占事業濫用市場力量行為與聯合行為，對於市場競爭秩序影響甚大，經該會認定有情節重大者，得處事業上一會計年度銷售金額百分之十以下罰鍰，以嚴懲違法行為，進而達到遏止違法之效果，觀其本質確實是提高罰鍰，但不限於剝奪不法利得之本旨。

另對於本案聯合行為違法期間跨越公平交易法新舊法期間之法律適用問題，依最高行政法院之確定判決及102年2月8日法律字第10203501570號法務部函釋等見解，咸認聯合行為屬繼續性之行為、法律上之一行為，而繼續性之行為持續至新法期間者，則應全部適用新法。

至於各民營電廠之可責性是否相同，應詳實依「情節重大案件之裁處罰鍰辦法」規定，計算各民營電廠可裁處罰鍰之基本數額問題，經該會依「情節重大案件之裁處罰鍰辦法」，計算各民營電廠於4年違法期間之銷售金額之百分之三十，即各家民營電廠可處罰鍰之「基本數額」，總計1,380億元，縱使依民營電廠之訴求，僅設算公平交易法100年11月25日增訂實施公平交易法第41條第2、3項之「新法期間之基本數額」，亦高達311億元，均遠高於各民營電廠上一會計年度銷售金額之百分之十之法定罰鍰上限，總計122億元。

公平會最後表示，經釐清爭點後，依相關法理、原則、公平交易法及情節重大案件之罰鍰計算辦法等規定，仍維持原處分罰鍰金額，惟依「訴願法」第95條規定，訴願之決定確定後，就其事件，有拘束各關係機關之效力，爰對於行政院訴願決定質疑是否分段斟酌新舊法罰鍰額度，以及考量該會處分後，所有民營電廠已與台電公司換文修約等情狀，各酌減3,000萬罰鍰，爰作成上開處分，總計併處9家民營電廠60億5,000萬元罰鍰。

罰三星千萬 網路PO假文開鍘首例

 

罰三星千萬 網路PO假文開鍘首例

【資料來源：The Liberty Times 2013/10/25】

影響交易秩序 祭帝王條款

台灣三星今年四月在競爭對手宏達電（HTC）推出新機種期間，僱寫手在網路PO文抹黑宏達電。公平會昨祭出「帝王條款」，重罰台灣三星一千萬元罰鍰，另罰受委託網路行銷的鵬泰顧問公司三百萬元、商多利公司五萬元，這是公平會開罰網路PO假文不當行銷的首例。

公平會調查，台灣三星二○○七年起委託鵬泰進行網路行銷，且遍布通訊電子、家電等產品，也非針對單一競爭對手；鵬泰在二○一二年短暫把相關業務外包給商多利。

鵬泰受託當打手 罰三百萬

公平會發言人孫立群說，三星網路行銷手法，即是大量聘請寫手、員工或工讀生，以個人或公司公用帳號，在網路上以消費者身分發言；或在Mobile 01等論壇，透過開箱文、心得文及詢問文行銷三星產品，並比較競爭對手產品及凸顯對手產品缺點。

孫立群指出，今年四月初，網友踢爆寫手門事件，公平會經過半年調查，比對二百多個帳號、四千多頁網址及近三萬筆網友留言，查出數十個帳號為鵬泰僱請的工讀生、員工及部落客等，其中也包括鵬泰的公司帳號；並約談業者、寫手，部分員工、工讀生坦承拿錢，確立寫手與產品公司有對價利益關係。

公平會認定，台灣三星等刻意隱匿身分，以一人分飾多角、多人輪替共用帳號等方式，化身消費者行銷商品，隱匿重要交易資訊，涉及不公平競爭，決議祭出公平法第二十四條，以足以影響交易秩序來重罰三星。

公平法第二十四條規定，「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」故有「帝王條款」之稱。

公平會說明，未以營業誹謗開罰，是因宏達電不能確認網路PO文到底是不是消費者寫的，基於尊重消費者言論自由，只能當做被蓋布袋挨打，不願出面證實網路PO文講得到底對不對，也沒去告三星。

網友認為罰太少 不痛不癢

對於公平會的裁罰，昨在台大PTT網站也引發討論，網友flypower說，感覺只是多編了一三○五萬元的行銷預算而已；網友johnny3210認為罰太少了，跟大統一樣不痛不癢；網友XperiaArcS則說，重罰千萬，等於四百支旗艦機；還有網友猛虧，若業者提出訴願，公平會一定輸。

開箱文 寫的、看的都要小心

越來越多人在購買3C、化妝品或旅遊等商品前，會先上網看看網評，應運而生的網路行銷手法也越來越多樣化，各種開箱文、部落客薦證文讓人眼花撩亂，三星寫手門這類「病毒行銷」，恐怕只是冰山一角。

網路論壇充斥產品推文，先前傳出車商也有類似網路口碑行銷手法；甚至出版業，財經部落客出版新書，結果在網路論壇出現網友攻擊新書內容造假，疑似其他出版社的打手所為。

另如不久前藝人小Ｓ代言的「維娜斯」塑身衣業者，也爆出委託網路公司張貼競爭對手產品穿了「會癢癢」等負評，此案還在法院審理中。

此外，網路上還有不少彩妝保養、3C、美食、旅遊等部落客，與廠商合作PO薦證文。據指出，寫手行情差很大，從幾百塊到逾十萬元都有，要看點閱率、引發的話題效應，甚至有無吸引媒體採訪而定。

寫手行情差很大

有部落格版主說，「付錢的人最大」，還是會依廠商需求來做，但會親身試用後才PO文，且不會有負面詆毀廠商競爭同業的文章。

公平會發言人孫立群解釋，有關部落客PO文薦證，涉及廣告不實，已有公平法第二十一條可規範；且公平會委員會議之前也決議，部落客收錢薦證必須要揭露，否則就有違反公平法第二十一條的問題。

另先前立院修法通過，部落客薦證不實須連帶負損害賠償責任，但民眾必須自己去法院提告，且證明確實因此受到損害。

至於在重罰台灣三星之後，後續網路不當行銷如何管控，公平會僅表示，會持續監控，視狀況選擇重要的案子立案調查，並未鬆口是否修法或制定相關處理原則。

【不動產經紀業個人資料檔案安全維護管理辦法】 2013-07-10 發布

 

【不動產經紀業個人資料檔案安全維護管理辦法】 2013-07-10 發布

【不動產經紀業個人資料檔案安全維護管理辦法總說明】 203-07-10 發布

 

【不動產經紀業個人資料檔案安全維護管理辦法總說明】 203-07-10 發布

【個人資料保護法】《新法條+舊法條》2010-05-26 公布

【個人資料保護法】《新法條+舊法條》2010-05-26 公布

聚合發建設2150萬買朱銘「轉身蹬腳」雕塑 拍照登廣告被訴~2013/09/30 登報道歉

 



聚合發建設2150萬買朱銘「轉身蹬腳」雕塑 拍照登廣告被訴~9/30 登報道歉
【資料來源：2013/06/19 UDN/ 2013/09/30 自由時報】

 



台中市聚合發建設公司以二千多萬元購買雕塑家朱銘太極系列「轉身蹬腳」作品，將其製成圖片登在建案廣告網頁，台中地檢署昨天依違反著作權法將建設公司、陳姓負責人及祁姓總經理起訴。

台中地檢署襄閱主任檢察官蔡宗熙表示，業者雖購得朱銘雕塑品，但僅擁有所有權，並無著作權，不得作為商業用途；且必須取得創作者同意，才得重製、散布，但業者未經同意即重製、散布。

起訴指出，聚合發建設公司陳姓負責人、祁姓董事兼總經理為宣傳建案，二○○七年五月底，以二千一百五十萬元購得朱銘「轉身蹬腳」雕塑品，再委託行銷公司重製「轉身蹬腳」雕塑品圖片，刊登在建案廣告網頁，供不特定人瀏覽。

廣告行銷公司並以攝影方式，重製朱銘創作的「十字手」等另四座太極系列雕塑品，將照片置入建案廣告影片，製成DVD光碟片散布。

廣告行銷公司又以攝影方式，重製「轉身蹬腳」雕塑作品的照片，與其他的廣告圖片合成為廣告文宣。

之後刊登於商業週刊、財訊雙週刊、DYNASTY華航雜誌及長榮航空VERVE雜誌等媒體，以宣傳建案，侵害朱銘的著作財產權，朱銘得知委由律師提告。

聚合發建設公司昨天發表聲明指出，公司總經理購買朱銘「轉身蹬腳」雕塑品，因誤解著作權法規定，誤用雕塑品照片，與朱銘溝通、解釋後，朱銘未再追究；後因公司委託代銷建案的廣告公司未察，又再誤用朱銘著作的雕塑品照片，公司將持續與朱銘溝通，化解誤會。

  

Singer @ Bellagio, Las Vegas 2013

Singer @ Bellagio, Las Vegas 2013

Singer @ Bellagio, Las Vegas 2013

吳君及王君於台北房地王網站刊載新北市「清蓮璞石」建案廣告不實各罰10萬元。

吳君及王君於台北房地王網站刊載新北市「清蓮璞石」建案廣告不實各罰10萬元。
【資料來源：公平交易委員會 2013/09/18】

  公平交易委員會(下稱公平會)於18日第1142次委員會議通過，吳君及王君於台北房地王網站刊載「清蓮璞石」建案(下稱系爭建案)，就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，處吳君及王君各新臺幣10萬元罰鍰。

　　 公平會表示，按房屋銷售廣告中登載之文字說明與景觀圖示、室內空間平面配置圖等內容，對消費者是否購買該房屋之決定影響甚鉅，其中室內可用空間之多寡更是影響消費者願意給付價格的關鍵因素之一。若一般消費者知悉建案廣告之室內空間使用，恐有與核准使用執照之用途相背，自會影響其是否購買房屋之決定。吳君及王君於台北房地王網站刊載系爭建案空間配置參考圖之地下一層繪以居室空間使用之表示，惟據新北市政府工務局之專業意見，系爭建案之地下一層所標示之居室空間於建築平面圖所載設施位置係為機電空間及樓梯間，依法機電空間及樓梯間皆不得作為建築物居室空間使用，另系爭建案若未經核准擅自變更建築物原設置使用目的，涉及違反建築法第73條第2項規定，其主管建築機關將依建築法第91條第1項規定逕予查處。是吳君及王君於台北房地王網站刊載「清蓮璞石」建案，就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，核已違反公平交易法第21條第1項規定。

新北市「夢想社區第四期」建案廣告不實！夢想開發公司罰20萬元。

新北市「夢想社區第四期」建案廣告不實！夢想開發公司罰20萬元。
【資料來源：公平交易委員會 2013/09/18】

　　公平交易委員會 (下稱公平會) 於18日第1141次委員會議通過，夢想開發股份有限公司 (下稱夢想開發公司) 於銷售「夢想社區第四期」建案廣告，將陽台位置標示為室內空間之一部分，就其商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，處該公司新臺幣20萬元罰鍰。

　　公平會表示，夢想開發公司於591房屋交易網刊載「夢想社區第四期」建案廣告，刊載訊息包括3房及4房格局圖，其中3房格局圖部分就陽台表示為客廳及臥室空間，4房格局圖就陽台表示為客廳空間，予一般消費大眾印象各該部分屬室內空間，可供客廳及臥室等用途合法使用。然據新北市政府建管單位專業意見，本案格局圖所示建築物涉及拆除陽台與客廳臨接之外牆、陽台欄杆上方加窗致增加室內樓地板面積，屬違章建築，涉及違反建築法令規定。倘一般消費者依前揭廣告所示，將陽台作為客廳或臥房等住宅空間使用，將面臨違反建築法規規定而遭行政機關裁處之風險，則前揭廣告表示之內容，與一般消費大眾之認知已有甚大差距，足認夢想開發公司就其商品之用途及內容為虛偽不實或引人錯誤之表示，已違反公平交易法第21條第1項規定。